Desde su concepción o mientras se construye; cuando llega el momento de su uso o enajenación y aún después, una obra de arquitectura requiere inevitablementeadministración y ésta puede ser honesta o fraudulenta .

Si es honesta , se regirá por las reglas del mandato civil o comercial y se verá premiada con honorarios convencionales ( los pactados en el contrato ) o legales ( aquellos que surgen de las normas arancelarias ).

Si en cambio es fraudulenta , será reprimida por aplicación del Código Penal que, protegiendo la propiedad, sanciona la injusticia que se abulten las cuentas del debe o se amengüen las del haber y de este modo se lucre a expensas del comitente o administrado, perjudicando el acervo confiado.

A continuación, algunas precisiones sobre este tema con especial referencia a las obras de arquitectura.

•  ¿Quién es el sujeto responsable del delito?

Se trata del que se encarga de bienes ajenos, por disposición de la ley, de la autoridad o por un acto jurídico. Este último, es el caso de los directores de obras realizadas por administración, conductores técnicos , directores ejecutivos , fiduciarios yadministradores de propiedad horizontal, clubes de campo o barrios cerrados .

•  ¿Cuál es el texto normativo vigente?

El Código Penal establece en su artículo 173 inc. 7 que considerará caso especial de defraudación El que, por disposición de la ley, de la autoridad o por un acto jurídico, tuviera a su cargo el manejo de bienes o intereses pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para sí o para un tercero un lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados u obligare abusivamente al titular de estos. La pena es de prisión de 1 mes a 6 años .

•  ¿Resulta necesario que el administrador sea ajeno a los bienes o intereses que están a su cuidado?

En principio , pero los bienes o intereses pueden ser ajenos solo en parte , como en los casos del condómino, coasociado o el socio de una sociedad civil o comercial de cualquier naturaleza.

 

•  ¿ Porqué se equipara la administración con el manejo o cuidado de los intereses ajenos?

El manejo, cuidado y la administración constituyen los deberes de todo administrador. La ley ha tratado de evitar que un administrador no designado o cuya designación no satisfaga los requisitos formales, pueda escapar de la previsión legal.

 

•  ¿Cómo se interpreta la finalidad del lucro indebido?

Se trata de un lucro que supera la previsión contractual o legal y que escapa a las previsiones que motivaron el consentimiento. Es indistinto que se procure para sí o para un tercero.

 

•  ¿Cómo se interpreta la finalidad de causar daño?

Perjudicar es causar un daño a los intereses confiados. Significa provocar un deterioro patrimonial, potencial o efectivo en los bienes o intereses pecuniarios manejados o administrados por el sujeto responsable. El perjuicio puede ser causado abandonado, destruyendo, inutilizando o empleando lo confiado en forma irregular.

 

•  ¿Qué ejemplos pueden darse de esta situación?

Son ejemplos doctrinarios el del arquitecto o ingeniero que utiliza las subvenciones de los gastos de construcción que recibe para cancelar sus honorarios; el órgano administrador que enajena bienes del acervo societario perjudicando a sus representados o el administrador de un consorcio que utiliza en su provecho los fondos recaudados.

 

•  ¿Cómo se interpreta la creación de la obligación abusiva?

Mediante la obligación abusiva se comprometen los intereses confiados más allá de las responsabilidades económicas financieras necesarias y consensuadas. Es el caso de la transferencia dolosa del constructor al comitente de sus deberes y responsabilidades en materia de higiene y seguridad en el trabajo.

•  ¿De dónde surgen los deberes que deben ser violados?

Los deberes pueden ser impuestos por el contrato o por la ley pero deben ser especiales y no generales. En el caso de profesionales del diseño y la construcción podrá apelarse a los Códigos de Ética y normas reglamentarias sobre su profesión y en los casos deadministradores de consorcios, clubes de campo y barrios cerrados al reglamento y Código de Buenas Prácticas Comerciales para el sector de la propiedad horizontal.

•  ¿Cómo se configura la violación de deberes?

La violación puede configurarse por la ejecución de acciones no permitidas o ilícitas, o por omisiones que importen el incumplimiento de los deberes. En el caso de lasconstrucciones al costo ejemplo de este supuesto sería la utilización de materiales diferentes a los pactados y la falta de control en la dirección de obra para la correcta ejecución de la obra respectivamente. En el caso de los administradores de clubes de campo, barrios cerrados , etc, se configura la violación de deberes, por ejemplo, cuando guarda para sí las ganancias resultantes de un negocio originado en el desarrollo de sus funciones.

•  ¿Existe alguna disposición específica sobre la responsabilidad penal

del fiduciario?

La ley 24.441, conocida como de Financiamiento de la vivienda, ha introducido un nuevo y específico tipo penal que considera caso especial de defraudación al titular fiduciario que en beneficio propio o de un tercero dispusiere, gravare o perjudicare los bienes y de esta manera defraudare los derechos de los cocontratantes (artículo 173 inc. 12 del Código Penal).

Por el Dr. Daniel Enrique Butlow ,Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal y la Dra. y Arq. Valeria Elizabeth Nerpiti ,Abogada y Arquitecta.