El nuevo Codigo Civil y Comercial, además de modificar los aspectos ya tratados sobre recepción de obras, vicios aparentes, ocultos y ruina de obra, ha modificado la normativa de los clubes de campo, barrios cerrados y otros emprendimientos, de modo notorio, cambiando la normativa, y costumbres, de modo importantísimo.

 

VAMOS A ADECUAR MI AMOR….

 

Asi parece cantarlo  el Art. 2073 y sucesivos, denominándolos genéricamente Conjuntos Inmobiliarios, e incluyendo en el a los Parques Industriales, Barrios Nauticos, con destino tanto de vivienda temporaria cuanto permanente, o inclusive usos comerciales o empresariales, que sean autorizados por las normas locales, en cada jurisdicción.

 

Esta denominación no es solo una cuestión semántica, ya que viene de la mano con una regulación especial de las areas comunes, con los servicios y locales adicionales dispuestos a tales fines, tanto en areas descubiertas o cubiertas.

 

Inicialmente, modifica la estructura de dominio sobre los espacios comunes, tal como han sido transferidos a los propietarios hasta hoy, con una necesaria reelaboración de tales vínculos, del siguiente modo:

 

Art. 2075  Marco Legal“….Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal esatblecida en el titulo V de este Libro, con las modificiaciones que estable el presente Titulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.”

 

“…Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se debe adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”

 

MI REINO POR UNA ACCION

 

A partir de ahora, la clásica acción de la sociedad que poseía los espacios generales y comunes, ha quedado sin efecto. Esto tiene una influencia notoria, ya que las obras nuevas y la compraventa inmobiliaria se estará efectuando sobre un marco legal que obliga a su reformulación por ley.

 

De este modo, se crea una Propiedad Horizontal especial, donde hasta ahora cada adquirente era accionista de una sociedad que a su vez, era titular de dominio de todos esos espacios comunes, dentro del ámbito de la urbanización.

 

CHAU A LA BOLILLA NEGRA

 

Los residuos xenófobos de muchos habitantes del mundo country, verán afectados hasta el hueso sus derechos de cercenar el ingreso de nuevos adquirentes. El art. 2085, lo dice claramente.

“el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisicion de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas ”

 

FESTIVAL DE PULSERITAS

 

Se vienen las pulseritas categorías gold, silver, copper y latón, según sea el alcance de las expensas que los propietarios estén dispuestos a afrontar y las patotas de amigos estivales que cada titular tenga (algo asi como amores de verano) . El art. 2081 dice:

“Gastos y Contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario, en la proporción que a tal efecto establece el  reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilizacion de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.”

 

CORRIENDO LOS MOJONES, EL NUEVO CAMINO DE SIRGA

Para todos los lotes frentistas a cursos de agua navegables, se incorpora el cambio esencial que prevé el Art. 1974. Camino de Sirga:

“El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad…”

De este modo, se amplian notoriamente las bandas edificables, sujetas a la nomativa vigente en cada caso, en tanto las construcciones existentes, permitan según los Codigos locales,  la extensión sobre esa faja hoy vedada.

 

REVISANDO DIJO FERNANDO

Saludablemente, el nuevo Código ha incorporado una mejora notoria en estos temas, clarificando muchas zonas grises arrastradas desde la Ley de Uso del Suelo, eliminando la peligrosa asociación de Barrios Privados con Leyes Privadas, o sea, Privilegios.

 

Quedan aún muchos interrogantes, entre ellos:

Quien paga semejante modificación de instrumentos, escrituras, planos, subdivisiones, tramites y demais?

Que diran las señoras copetudas que ya no podrán evitar que un venido a más compre en el barrio, pese a que no tiene prosapia, linaje, títulos nobiliarios ni buenas costumbres?

Y si encima se pasea con sunga de leopardo en la piscina, junto a su mujer botoxico/siliconada?

Ud piense, yo me vuelvo al country.  A ver cuanto me llegó de expensas…

 

Por el Arquitecto Marcelo Almuina