Como defender las obras nuevas de vecinos irrazonables

 

La ley se esfuerza por crear y mantener relaciones de buena vecindad, pero también por evitar que vecinos irrazonables y codiciosos, abusen de su derecho y pretendan lucrar indebidamente con el esfuerzo ajeno.

Nuestro sistema legal no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071 C .C.), y deja en claro, como lo señala el art. 497 del Código Civil que a todo derecho personal, le corresponde una obligación personal, lo que significa que para acceder a un derecho, hay que poder probar, haber cumplido las obligaciones a cargo de quien lo esgrime.

Son conocidas las duras reglas y sanciones que los códigos de edificación ponen en cabeza de proyectistas, directores de obra y representantes técnicos a la hora de construir. También, es permanentemente ostentada la aplicación del art. 1647 del Código Civil, por la que se responsabiliza al constructor por la inobservancia de disposiciones municipales o policiales, de todo daño que cause a los vecinos.

Pero, ¿que sucede en la hipótesis contraria? En otras palabras, ¿puede la obra vecina dañar a la obra nueva?

Aunque resulte extraño, la respuesta es afirmativa y esto sucede por la existencia de diversos incumplimientos del vecino, que generarán acciones a favor de la obra nueva o al menos crearán en tiempos de epidemia jurídica- un repelente eficaz para contener los reclamos irrazonables.

Aquí van algunas recetas:

1) Tenga en cuenta que el propietario vecino está obligado a conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética (art. 6.3.1.1. Código de Edificación). Ese mismo Código, obliga a conservar el aspecto exterior de un edificio o estructura en buen estado, por renovación del material, revoque o pintura (art. 6.3.1.1 in-fine).

2) No olvide que el Gobierno de la Ciudad , puede exigir que las edificaciones y estructuras, que hayan sido alteradas respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso, sean demolidas o suprimidas total o parcialmente, cuando se afecten la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, o también, cuando se avance sobre derechos y bienes jurídicos de linderos (ordenanza M.825 B.M. 18965)

3) Verifique si existen construcciones clandestinas en la finca lindera y en caso afirmativo, si se ha efectuado el ajuste de obras de edificación existentes a disposiciones contemporáneas del Código de Edificación (decreto N° 2805/990 B.M. 19266)

4) Investigue si la finca lindera ha dado cumplimiento con la ley N° 257 del GCABA, que crea nuevas obligaciones relativas a la conservación de obras. Entre otras, balcones, terrazas, azoteas, cargas perimetrales, etc. No olvide la periodicidad exigida por la norma y tampoco que según el art. 7 los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias.

5) Aún en el caso que su vecino haya cumplido con la ley, puede darse el caso de que solo lo haya hecho en apariencia. Tenga en cuenta que el art. 9 del decreto 1233 GCABA, establece que las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del contrafrente y las laterales y, en los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.

6) Si es aficionado a hacer las cosas bien, puede cotejar incluso el contenido de los certificados de conservación y del informe técnico que surgen de los anexos I y II de la reglamentación de la ley 257.

7) Cuando le imputen responsabilidad por ser el dueño de la cosa o tenerla a su cuidado, no olvide que solo puede eximirse total o parcialmente de responsabilidad, acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder (art. 1113 del Código Civil) y además, que según el art. 1111 del mismo cuerpo legal el hecho que no cause daño a la persona que lo sufre, sino por una falta imputable a ella, no impone responsabilidad alguna.

No confunda la ley con el derecho. Este último es fácilmente irritable y suele vengarse de los que pretenden usarlo arbitrariamente

Por Daniel Enrique Butlow 

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal. Asesor Legal Consultor del Latin American Architects .