12 sugerencias en defensa propia

 

1) Conserve cuidadosamente el texto del aviso o del folleto que ilustra la propiedad que le están ofreciendo en venta. No olvide que forman parte integrante del boleto que va a firmar y que se encuentra prohibida la publicidad engañosa.

2) Si la obra se encuentra en ejecución, tome nota del nombre, apellido, y matrícula profesional del proyectista, director de obra y constructor. Estos datos deben figurar en el correspondiente cartel de obra y le serán de utilidad en caso de reclamos fundados. Si bien el comprador no está relacionado contractualmente con ellos, puede llegar a estarlo por vía de una acción subrogatoria.

3) El cartel de obra también le indicará el número del expediente donde obligatoriamente deben haber sido registrados los planos del emprendimiento ante la policía de la edificación. Si le resulta necesario, podrá usted verificar la concordancia entre lo registrado y lo efectivamente construido.

4) Inspeccione y verifique, sensorialmente, cómo han sido tratados los vecinos linderos de la obra durante la construcción. Intente ponerse en su lugar, aunque sea por motivos egoístas ya que la forma en que fueron tratados, le dará un anticipo de cómo va a ser tratado Usted cuando firme el contrato y efectúe reclamos.

5) Un boleto, es solo una promesa de venta. Examine con atención, quién promete y qué es lo que promete. Si con anterioridad ha efectuado una reserva o documentado un pago, conserve dicho documento y en lo posible trate de referenciarlo en el boleto.

6) Si conjuntamente con el boleto, abona comisión inmobiliaria, exija un documento que pruebe el pago y la intermediación. Este recibo, será una prueba definitoria sobre qué compró, a quién, y cuál era el precio real y concordado de la operación.

7) Visite la obra antes de escriturar y verifique personalmente las medidas y detalles de terminación de su unidad. No olvide una mirada atenta a las partes comunes de las que Usted también será copropietario.

8) Cuando se aproxime la fecha de la escritura traslativa de dominio, exija al escribano interviniente que le remita copia anticipada del modelo de escritura y reglamento de copropiedad y administración que se procederá a suscribir. Se trata de documentos extensos y complejos que no pueden interpretarse con facilidad en una rápida lectura.

9) Al tomar posesión de la unidad adquirida, recuerde los siguientes plazos:

– Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra (art. 1647 bis del C. Civil vía acción subrogatoria).

– Vicios ocultos: hay 60 días corridos para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art. 1647 bis C. Civil vía acción subrogatoria y como plazo de caducidad).

– Vicios redhibitorios: 3 meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar baja de precio al menor valor por el vicio (art. 4041 C . Civil por acción directa).

– Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo (art. 1646 2º párr. C. Civil por vía subrogatoria).

– Incumplimiento de contrato de compraventa: prescripción de 10 años (art. 4023 del C. Civil).

10) Por ningún motivo destruya el boleto de compraventa. Si por alguna circunstancia se ve compelido a hacerlo, conserve copia debidamente certificada.

11) No mienta ni forme parte de una falsedad en materia del precio que abona por el inmueble. Además de evitar un probable delito, se beneficiará en caso que deba efectuar reclamos por devolución o rebaja de precio por vicios redhibitorios o incumplimiento de contrato.

12) Si su olfato le indica que está frente a un incumplimiento, no pierda tiempo, porque junto con el tiempo perderá sus derechos, y junto con sus derechos un poco de su persona. Si opta por el autoasesoramiento, recuerde que tiene los mismos efectos que la automedicación.

 

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.