Contraviniendo la tradición romana, y considerando que los intereses de los vecinos inmediatos a un edificio que amenazara ruina estaban garantizados por la vigilancia de la policía y por el poder concedido a las municipalidades de ordenar la reparación o demolición de los edificios ruinosos, Vélez Sarsfield legisla el artículo 1132 del Código Civil que establece que ” el propietario de una heredad contigua a un edificio que amenaza ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina y tampoco exigirle que repare o haga demoler el edificio “.

Eran los tiempos en los que la interpretación del derecho real de dominio se hacía en forma absoluta, llegándose incluso al extremo de permitirle al propietario desnaturalizar, degradar o destruir su propiedad (artículo 2513 derogado del Código Civil).

En 1968, la ley 17.711 impone una nueva filosofía referencial para la explotación del dominio, y aunque olvida derogar explícitamente el artículo 1132, sanciona una nueva norma legislada en el artículo 2499, segunda parte, del Código Civil que establece textualmente que ” quien tema que de un edificio ó de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares “. En otras palabras, una vuelta a la caución “damni infecti” del Derecho Romano de acuerdo a la ley 6 del Digesto.

Como bien lo señala el Código Civil, estamos en presencia de una denuncia común en el Derecho Penal pero extraña en el cuerpo civil, a tal punto que ha merecido una norma específica del Código Procesal denominada “denuncia de daño temido y medidas de seguridad”.

El artículo 623 bis de dicho Código Procesal (texto conforme Ley 22.434) establece que ” quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.

Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.

La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.

Las resoluciones que se dicten serán inapelables.

En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias”.

Del análisis integral de la norma se deduce que será juez competente para acudir, en caso de conflicto, el juez civil en turno, por tratarse del fuero común.

Como se ha señalado doctrinariamente, la acción de daño temido es cautelar y tiende a evitar un daño futuro.

El daño temido puede provenir tanto de un edificio como de otra cosa (por ejemplo, maquinaria para construcción), por lo que, obviamente, queda totalmente ampliado el concepto de ruina referido en el artículo 1646 del Código Civil.

Resulta condición sine qua non para la procedencia de la acción que no exista intervención anterior o simultánea de autoridad administrativa por el mismo motivo.

Esto sucede porque, como ya lo mencionaba Vélez Sarsfield en la nota al artículo 1132 del Código Civil, la ley prefiere para estos casos la intervención de la policía edilicia de la construcción y porque además el trámite administrativo es el principio más económico y veloz.

Así, por ejemplo, el artículo 12 de la ley de procedimientos administrativa de la Ciudad de Buenos Aires (decreto reglamentario 1510/97) establece que la presunción de legitimidad y fuerza ejecutoria de los actos faculta a la Administración “a ponerlos en práctica por sus propios medios sin intervención judicial cuando deban demolerse edificios que amenacen ruina o tengan que incautarse bienes muebles peligrosos para la seguridad de las personas”.

Si el juez advierte una urgencia de grave riesgo puede disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro en forma inmediata, obligándolo la ley a constituirse personalmente en el lugar y a disponer, si la urgencia no fuere manifiesta, la designación de un perito para analizar el contenido y las probabilidades de que el daño se transforme en realidad.

La ley cierra su contenido decidiendo la inapelabilidad de la resolución del magistrado, para evitar, precisamente, que una simple denuncia se transforme en un castillo kafkiano, que en definitiva no contemple el bien jurídico protegido, que no es otro que la salud y la integridad física de bienes y personas.

La ley permite incluso aplicar sanciones conminatorias (último párrafo del artículo 623 bis del Código Procesal) a los fines de doblegar la voluntad del infractor.

 

     

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.