Explicaciones para mi abuela

 

He quedado impresionado por la frase de Albert Einstein según la cual, sólo puede darse por comprendido un tema cuando uno es capaz de explicárselo a la abuela.

Una misteriosa combinación de circunstancias ha permitido que relacionara esta idea con los fideicomisos inmobiliarios , que para bien o para mal, han llegado a nuestras vidas y se han instalado en nuestra cultura, obligándonos a tratar de entender de qué se tratan y cuáles son sus riesgos .

Parto de la base que se comprende que es un negocio complejo que vincula dos negocios distintos . Uno, por el que se transmite la propiedad, y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquél indicado.

 

I.- Transmisión de la propiedad

El Código Civil admite junto al dominio pleno o perfecto, el menos pleno o imperfecto que existe cuando el mismo debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición ( art. 2507 ). Y, precisamente, el dominio fiduciario es un tipo de dominio imperfecto que puede transmitirse y adquirirse por medio del contrato del fideicomiso ( art. 2662 ).

¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario? La respuesta es compleja, pero lo que queda claro es que los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quién sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda al producirse su extinción ( arts. 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2662 del Código Civil ).

 

II.- Uso limitado del bien adquirido

El fiduciario , que es la persona que recibe los bienes, debe cumplir con las obligaciones impuestas por la ley o la convención , con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios, que actúa sobre la base de la confianza depositada en él ( art. 6 de la ley 24.441 ). Debe rendir cuenta a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un año, no pudiendo ser dispensado de esta obligación ( art. 7 de la ley 24.441 ), y tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución que puede ser fijada en el contrato o que determinará el juez, teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir ( art. 8 de la ley 24.441 ).

Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, pero el puede disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso ( arts. 16 y 17 de la ley 24.441 ).

 

III.- Vinculación de los negocios

Los negocios del fideicomiso se encuentran vinculados. Se trata de un instrumento que admite las más variadas combinaciones dentro del campo de lo lícito, siendo el caso común el de un propietario de terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con unidades terminadas.

Éste es el tema más complejo en los fideicomisos, por cuanto – recordar el árbol y el bosque- tanta es la distracción y la dificultad para entender qué es un fideicomiso, que no se tienen en cuenta los contratos de arquitectura que lo acompañan y que, en definitiva, van a permitir juzgar con exactitud si el fiduciante y el fiduciario cumplieron con lo convenido.

Así, por ejemplo, si el contrato de fideicomiso va acompañado por un proyecto, ese proyecto debe cumplir con la normativa que a nivel nacional o provincial determina su contenido ( art. 46 Decreto-Ley 7887/55 y art. 3 del Título VIII del Decreto 6964/65 ).

Si se ha pactado una dirección de obra , habrá que diferenciar si esa dirección de obra es común, por contratos separados, ejecutiva o por conducción técnica . Todos estos términos tienen en cada jurisdicción una definición legal perfectamente acotada que no admite vaguedades o ambigüedades.

El fideicomiso inmobiliario deberá prever también si los contratos de construcción son por ajuste alzado relativo o absoluto, si son al costo, o si emplean el sistema de llave en mano y, en su caso, cuáles son los alcances de éste último ( Decretos 525/85 y 870/03 ).

 

IV.- Conclusiones

Aunque me he esforzado, tengo casi la certeza que mi abuela no ha entendido. Por suerte, se dedicaba a la costura y nunca se le ocurrió hacer un fideicomiso. Alivia mi frustración, imaginar lo que habrá entendido la abuela de Einstein, si Albert le explicó la teoría de la relatividad…

 

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.