A tono con los metodos naturales de anticoncepcion, va este pequeño aporte a la medicina arquitectonica natural, una autovacuna tecnico juridica elemental, para que no lo abrochen indebidamente. (conoce ud. el cuento del leon y el cazador?)

Mi gran amigo, el dr.Daniel Butlow, dice que cualquier cosa dicha en latin, suena mas importante, y
por eso le hemos puesto este titulo a la nota, HABITATUS INTERRUPTUS, o sea la imposibilidad de seguir habitando en un lugar, cuestion cada vez mas adoptada en los juicios contra la building corp, o sea la corporacion de supervivientes de la arquitectura e ingenieria.

de eso habla el nuevo y futuro Codigo Civil, nuestro denominado NCCCN, en el art.1273.

“Obra en ruina o impropia para su destino.
El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duracion, responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez  y por los que la hacen impropia para su destino”
y luego, en el art. 1274, extiende la responsabilidad en c). segun la causa del daño, al subcontratista, proyectista, al director de obra, y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construccion refeido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

Esta es la famosa ruina funcional, esto es dicho en barrial language,
“macho, en esta casa, despues de toda la que puse, no se puede vivir ni en joda”

Que categorias entran en esta definicion?

Todas aquellas fallas sobre obras construidas que, aunque visualmente imperceptibles, impiden las condiciones de habitacion conforme a las normas usuales vigentes.

De tal modo, no es necesario el derrumbe de una construccion, ni una tragedia griega, basta con comprobar que una vivienda, local u oficina, no ha sido diseñada, dirigida y construida para permitir el Uso continuo en condiciones de habitabilidad.

Y como involucra al proyecto en esta categoria?

Entran aquellos casos en los que no han sido consideradas las cuestiones climaticas, termicas, y de aislacion de la envolvente constructiva.

Las fachadas, cercanas a las cuales te asas como en un parripollo, y en el interior te congelas como un esquimal solitario, al que su mujer abandonò por otro que tenia mejores perros y trineos.

Las cuentas por servicios electricos y de gas, que revelan que el acondicionamiento termico y las leyes de eficiencia energètica, no han sido tenidas en cuenta, y tienen su correlato en cuantiosas sumas mensuales, que tornan imposibles de sostener econòmicamente.

Y la direccion como se ve afectada?

En las obras en las cuales por cambios subitos en la obra, se disminuyen los espesores de aislacion indicados en los planos de proyecto, o en falta de ejecucion de proyectos completos de detalle, cuando dicha funcion corresponde a tal direccion (p.ej, en la pcia de buenos aires).

En los puentes termicos, generalmente sobre metales o piezas de alta conduccion  que producen manchas, hongos, condensacion imparable y chorreo sobre los caras interiores de los muros externos, que es cuando se dice comunmente que “la casa llora” (de verguenza).

En los casos en los que la direccion de obra, no ordena modificar los errores de proyecto, peor aun siendo de su misma autoria, confundiendo este con oeste, norte con sur, y delicatessen por el estilo.

Y como involucra a la construccion de obra?

Se la utiliza en los inadecuados cierres de los diferentes elementos constructivos, tales como los bordes de los vanos, empalmes de aislaciones, anclajes de carpinterias, sellados perimetrales, camaras de expansion de contrapisos, juntas de dilatacion de materiales disimiles, permeabilidad de morteros, puentes de adherencia de hormigones, grouters de nivelacion en estructuras, anchos de juntas de pisos, y otros.

Y otros ejemplos de ruina funcional de obras?

Los pisos flotantes, que, como su nombre lo indica, navegan a la deriva, por diferencias de humedad no controlada en las carpetas de asiento.

Las instalaciones electricas cuyo proyecto no considerò el universo de equipos a instalar, y obliga a apagar el equipo de aire si querès cocinar, o a planchar antes de encender las luces.

Los caminos perimetrales de las obras, que se despegan del macizo de las construcciones, porque fueron agregados a posteriori, sobre suelos no compactados adecuadamente y sin vinculacion fisica.

Los ingresos de agua a las viviendas por falta de juntas de expansion en losas planas, parapetos y muros de carga, que abren por dilatacion los encuentros que ud. no ha previsto

Los tabiques interiores de placa de roca de yeso, que absorben humedad y se bambolean tanto que revolean las cintas, tornillos, y solo es posible medir su superficie con un calculo de integrales.

Los derrames internos de aguas desde cubiertas y embudos, por falta de ventilacion de las cañerias y camaras de desagues pluviales.(o sea, si no sale el aire, no puede entrar el agua)

La falta de ventilacion de los sistemas de desagues, que convierten a las casas en un paraiso de sahumerios, tipo templo yaolin.

Los equipos de aire, que tienen que funcionar en continuo, por deficiencias de ventilacion de locales, y secar otros que son finalmente destinados a una plantacion propia de champignones.

Y que cargos y daños involucra la ruina funcional?

Primero, la reparacion de la causa del daño, que generalmente esta adentro, al cual no hay que confundir nunca con la manifestacion del daño, que usualmente esta afuera.

Segundo, la extension de las reparaciones hasta restablecer las condiciones originales de la obra en los aspectos visuales, luego de la solucion al problema inicial, o sea, de minima, pintar todo de nuevo.

Por ultimo, los gastos por la supresion al uso de la vivienda, o local, el costo de una locacion alternativa, las mudanzas de ida y vuelta, por todo el periodo involucrado en los trabajos.

CONSEJOS AL PIE

No se haga el distraido, limitando su responsabilidad apriori, porque lo estarà esperando el art. 1276:

“Nulidad de la clausula de exclusion o limitacion de responsabilidad.
Toda clausula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que compometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duracion o que la hicieran impropia para su destino, se tiene por no escrita”

Entonces, confeccione correctamente y no se olvide de entregar junto a la obra un manual de conservacion y mantenimiento, no lo repita como loro, sino adecúelo a la construccion, y haga la entrega formal del mismo al comitente, contandole todo lo que obligatoriamente deberà efectuar, asi no se confunde y lo llaman a ud. por todo aquello que no deben.

Si le reclaman desmesuradamente, ud podra comprobar si la ex flia. amiga, limpió con los productos adecuados, si ventiló correctamente, si revisó las bombas, cañerias, camaras, desagues, tanques, tableros, ventilaciones, si fumigó periodicamente, si no se excediò en las cargas de los entrepisos, si reselló las carpinterias, si pintó adecuadamente el exterior de la vivienda, si cambiò los filtros de los equipos de aire, y mil cosas mas que ud. deberà poner para hacerle correr el reloj al comitente.

Cuando llegue el tiempo de juzgar al otro, hay que estar preparado, y ordenado, asi no dicen luego que en realidad fue culpa de uno mismo, que ha sido moroso en el envio de datos y que la conservacion se ha tornado imposible por falta de informacion debida en tiempo y forma.

Recuerde amigo que la ruina funcional empieza siempre con un dato menor, nimio, marginal. y se alimenta dia a dia de nuestros errores y nuestra desidia.

Termina con un revoloteo de gavilanes sobre uno, mientras ud busca departamentos alternativos para mudar a los clientes, antes de disponerse a hacer o bancar las obras de aquella casa que le servirà de leccion para aprender que:

RUINA, NO ES SOLO DERRUMBE.
RUINA ES TAMBIEN NO PODER USAR

Suenan bajito los Pimpinela….”me mentiste, me engañaste…..”

 

Por el Arq. Marcelo Almuina