Réquiem para el Contrato Tipo

Por su naturaleza, por su formación y por su carácter regulador de las relaciones humanas, el derecho va siempre retrasado en relación a las modalidades de trabajo, de los nuevos escenarios económicos y de las verdaderas urgencias de la gente.

Los tiempos necesarios para hacer las leyes son más lentos que los tiempos para hacer negocios o para receptar las nuevas formas, que el talento y la creatividad de profesionales y comitentes encuentran por otras vías.

Una de las dificultades más serias que se presentan a la hora de contratar es cómo plasmar en un acuerdo las nuevas realidades que impone el mercado o las nuevas necesidades y tendencias que la sociedad desea acordar.

Vayamos al grano con algunos ejemplos: un arquitecto proyecta y construye una vivienda con fondos propios a los fines de su posterior venta. En este caso se confundirán el contrato de locación de obra con el contrato de compraventa, dando lugar a un acuerdo complejo, que tendrá que ser cuidadosamente estudiado para regir adecuadamente los derechos de las partes. Sólo basta pensar que en la locación de obra rigen los vicios ocultos, mientras que en la compraventa rigen los vicios redhibitorios; conceptos que aunque parecidos poco tienen que ver entre sí.

Segundo ejemplo: una empresa constructora desea canjear el costo de una construcción por el uso de un terreno ajeno. Corresponderá aquí utilizar un contrato de fideicomiso o tal vez, la formación de una sociedad entre ambas partes a los fines de qué se puedan gobernar los resultados del emprendimiento.

Tercer ejemplo: un proveedor de materiales aporta los mismos cobrando su precio con metros cuadrados una vez finalizada la construcción. En este caso la venta de materiales, se transformará en una dación en pago de bienes futuros, que podrá ser garantizada a través de fianzas o de garantías reales inimaginables en un contrato común.

Los ejemplos pueden multiplicarse y también tocan la faz estrictamente profesional. En los últimos tiempos el uso indiscriminado de los contratos llave en mano ha permitido mezclar las funciones de dirección de obra y construcción, provocando conflictos de competencias novedosos para el derecho, lo que también ha sucedido cuando el comitente contrata a un proyectista, reservando la tarea de supervisión de ese proyecto para otro profesional.

Existen también nuevos instrumentos jurídicos, muchas veces desconocidos que hacen su presentación en las relaciones contractuales. Un ejemplo reciente es la sanción del Código de Buenas Prácticas Comerciales para el sector de la Propiedad Horizontal , que consiste en un tratado, con fuerza vinculante para los integrantes de las Cámaras y entidades que lo han suscripto; conteniendo normas sobre presupuestos, contratos, facturas, condiciones y plazos generales de garantías, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de contratar para evitar responsabilidades en materia de negligencias y/o mala praxis.

Hemos observado también, a lo largo del último año, convenios especiales donde profesionales y comitentes no sólo canjean bienes y servicios, sino que se comprometen para la explotación comercial del futuro emprendimiento, con reglas claras y precisas, destinando incluso sectores de la futura obra, para darla en concesión privada a futuros integrantes de la sociedad.

También se han observado las novedades planteadas por las empresas de construcción con productos industrializados, que venden casas y edificios para armar, haciendo correr por cuenta del comitente la construcción de las plateas adecuadas para la instalación de lo vendido y trasladando al usuario las responsabilidades derivadas de la tramitación municipal, del estudio de suelos y de la final de obra. Se presenta aquí un muy complejo acuerdo de voluntades para compatibilizar esta creación arquitectónica con los Códigos vigentes en materia de Policía de Edificación y de matrícula profesional.

Más de una década después de la consolidación de los barrios privados y de los clubes de campo, no se sabe aún a ciencia cierta cuál es el régimen jurídico que los rige, debiéndose realizar verdaderos malabarismos jurídicos para intentar organizar las partes comunes y tratar de vestir a estos emprendimientos con la ajustadísima ropa usada de la Ley de Propiedad Horizontal, creada en otras circunstancias y para otros fines; y todo ello sin contar además con marcos regulatorios seguros y uniformados a nivel nacional que defiendan seriamente el derecho de la propiedad.

Por todo lo expresado y teniendo en cuenta que como lo señala el Código Civil, las convenciones hechas en los contratos forman una regla a la que las partes deben someterse como a la ley misma, son tiempos de creatividad para los nuevos contratos de arquitectura, debiendo sustituirse el contrato tipo por el tipo de contrato que en cada caso se necesita.

En otras palabras, hay que animarse a proyectar nuevas fachadas y estructuras para los contratos de arquitectura, porque ha llegado el tiempo en que a través de su propio contrato, sea usted quien hace la ley.

Por Daniel Enrique Butlow 

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.