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LIBEREN EL SUELO!

Plegaria a  los desarrollistas,  inversores,  arquitectos, ingenieros y planificadores, economistas, contadores, fiduciarios   EL USO DE LOS SUELOS EN LOS VALLES DE INUNDACION   La proliferación de urbanizaciones plantadas sobre lo que técnicamente son valles de inundación, plantean el abordaje obligatorio del tema, ante la recurrencia de las inundaciones en el litoral fluvial y los afluentes de la Cuenca del  [...]

EL HORMIGON CHICLOPEO

Usted ya conoce la vieja historia del hormigón, la del jardinero John Aspdin, las mezclas de tierras y su cocción, las canteras de Portland, esa mágica unión de un aglomerante, con piedras molidas y luego coladas en moldes.   Antes que eso, sus primas lejanas, las puzzolanas, esos raros suelos que los etruscos y luego los romanos supieron aprovechar en [...]

LA MODA DEL SEALING

(O LA VENGANZA DE LA CIUDAD)   Un campo loteado, no es ciudad.  A esta conclusión fáctica llegan oleadas de otrora compradores de lotes periféricos, cual colonos atacados en su caravana hacia la conquista del Oeste. Aparece así el Sealing, o leasing al revés, que es la manifestación más clara del fenómeno de reurbanización inversa de Buenos Aires. Parece una [...]

LAS ARCILLAS BEBEDORAS

“Entonces  Dios formó al hombre del polvo de la tierra, y sopló en su nariz aliento de vida, y fue el hombre un ser viviente.” Genesis 2:7   Fué hace cientos de millones de años, cuando ocurrieron las que iban a ser las explosiones mas grandes, jamas registradas en el planeta. El magma del centro de la tierra, en una [...]

LAS CASAS FACEBOOK

Han terminado por dominar la geografía del Gran Buenos Aires. Mostrando a través de su discutible plasticidad, que se puede tener una privacidad pública. Y con ella, que el acto de simulación de tener, importa mas que la realidad. Son las casas Facebook, claro. Difunden sus atributos formales ya remanidos, convertidos en invariantes. Luego de ver una de ellas, parece [...]

LOS SUELOS VIP DE BUENOS AIRES

Ocurre que la mayoría abrumadora de los emprendimientos realizados y en curso, tanto en la Ciudad de Buenos Aires, con sus torres y sus edificios entre medianeras, como en el nuevo Gran Buenos Aires, a puro condominio y viviendas unifamiliares, comparten un rasgo común: se han emplazado sobre suelos aluvionales, de reciente acumulación. Toda la faja capitalina que va desde [...]

NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL MENU DE 3 PASOS

En tan sólo 5 meses , las variables que manejaban los vínculos técnicos y jurídicos entre comitentes y profesionales, van a dar un giro copernicano. Nunca mas se volverán a repetir los conceptos hasta ahora establecidos, respecto de los actos de entrega de las obras, y los reclamos posteriores. Del analisis del nuevo codigo civil y comercial, (para nosotros CCC), [...]

LA FUNCION PERICIAL SOBRE PERITOS, PERRITOS Y PERRADAS

La arquitectura comprende y explica hasta hoy  la función Pericial en un carácter, digamos, forense. Que solo la entiende a través del análisis profesional de catástrofes planetarias encadenadas, colapsos graves, inundaciones severas, ruinas funcionales o incendios sospechosos. Un Perito es básicamente, un experto, cuya función es proveer a la encomienda de distinguir la verdad en el tema al que se [...]

REALIDADES PARALELAS y las pericias sobre las obras nuevas

Las obras tienen a veces, su contenido de ficción, y la mayoría de las veces, en tono de comedia. A diario, y en especial sobre aquellas que son objeto de pericias en caso de reclamos por vicios de proyecto, dirección o construcción,  vemos como las órdenes contenidas en planos, planillas, memorias, pliegos y especificaciones se contradicen y oponen entre si. [...]

AMIA 20 AÑOS DESPUES

Recuerdos del  desamparo a distancia Fue un listado de nombres. Raros. Los escuché en la radio del ómnibus. Que había pasado? Había volado la AMIA. La AMIA?  A la vuelta de nuestra oficina? Si claro. Esa lista de nombres eran los muertos ya identificados Un estruendo indescriptible y un ruido insonoro,hueco.  La ciudad crujió ese dia. La explosión se llevo [...]

BARRIOS PRIVADOS vs. LEYES PUBLICAS

El nuevo Codigo Civil y Comercial, además de modificar los aspectos ya tratados sobre recepción de obras, vicios aparentes, ocultos y ruina de obra, ha modificado la normativa de los clubes de campo, barrios cerrados y otros emprendimientos, de modo notorio, cambiando la normativa, y costumbres, de modo importantísimo.   VAMOS A ADECUAR MI AMOR….   Asi parece cantarlo  el [...]

DEL ASADO DE OBRA A LA ULTIMA CENA

Los cambios en el nuevo Código Civil y Comercial, respecto de la Responsabilidad por Vicios Ocultos y  Ruina en las Construcciones, van a transformar también los festejos de finalización, los que nunca más serán una choriceada alegre, sino una avinagrada despedida.   PRIMER ACTO JULIO DE 2015 ASADO DE OBRA A LA VELEZ SARSFIELD   Ayudantes pastinando, medios oficiales poniendo [...]

EL AMBIENTE DEL MONO

fue, como decirlo, una revelación.   estuvo decadas ahí, oculto y recien vengo a descubrir que buenos aires, la famosa cabeza de goliat, era en realidad la de un mono. Estoy seguro que tal descubrimiento nos abrirá una fuente de datos hasta hoy inciertos. haga el famoso ejercicio del fondo y figura.  abstraigase de la poligonal posterior y concentrese en esto: [...]

EL ARQUI HORROR SHOW

La saga de Crepúsculo no cesa.  Se alimenta de nuestro ego no solo los desarrollistas son como vampiros que revolotean sobre nuestras obras, hasta cansarnos y chuparnos la sangre (o viceversa), (o ambas a la vez). Los arquitectos, extrañando la notoriedad de los otrora carteles de obra, en los que teníamos como máximo, cartel francés entre proyectista y director de [...]

HABITATUS INTERRUPTUS

A tono con los metodos naturales de anticoncepcion, va este pequeño aporte a la medicina arquitectonica natural, una autovacuna tecnico juridica elemental, para que no lo abrochen indebidamente. (conoce ud. el cuento del leon y el cazador?) Mi gran amigo, el dr.Daniel Butlow, dice que cualquier cosa dicha en latin, suena mas importante, y por eso le hemos puesto este [...]

15 o 16 SUGERENCIAS PARA LOGRAR UN PÉSIMO CONTRATO

Lo bueno y lo malo son categorías filosóficas que no tienen límites. Siempre se puede mejorar y también, siempre se puede empeorar. Por ese motivo, y para que vea con nitidez una fotografía diferente de la realidad contractual, es que nos esforzaremos por imaginar 15 o 16 sugerencias para que pueda lograr un pésimo contrato, entendiendo por tal, a aquél [...]

Administración fraudulenta y obras de arquitectura

Desde su concepción o mientras se construye; cuando llega el momento de su uso o enajenación y aún después, una obra de arquitectura requiere inevitablementeadministración y ésta puede ser honesta o fraudulenta . Si es honesta , se regirá por las reglas del mandato civil o comercial y se verá premiada con honorarios convencionales ( los pactados en el contrato [...]

Buenos Vecinos

Como defender las obras nuevas de vecinos irrazonables   La ley se esfuerza por crear y mantener relaciones de buena vecindad, pero también por evitar que vecinos irrazonables y codiciosos, abusen de su derecho y pretendan lucrar indebidamente con el esfuerzo ajeno. Nuestro sistema legal no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071 C .C.), y deja en [...]

Como Protegerse de su Propio Contrato

La espera no ha sido en vano. Aunque más tarde de lo deseable, el cliente ya está aquí frente a nosotros, decidido a encomendar la obra o el servicio por el que desde hace tiempo veníamos luchando... Ha llegado el momento del compromiso. El momento de volcar por escrito nuestros derechos y obligaciones o sea, qué es lo que ofrecemos [...]

Comparaciones Odiosas

Restauración de Fachadas vs. Reciclaje de Lolas   Desde tiempos lejanos y muy probablemente influenciados por lo que escribió Marco Vitrubio en sus 10 libros de arquitectura (Año 4 A .C.) los arquitectos primero y los ingenieros después han sentido la necesidad de comparar sus relaciones profesionales con la labor que desarrollan los médicos. Más recientemente Walter Gropius, el creador de [...]

Compraventa de inmuebles a estrenar

12 sugerencias en defensa propia   1) Conserve cuidadosamente el texto del aviso o del folleto que ilustra la propiedad que le están ofreciendo en venta. No olvide que forman parte integrante del boleto que va a firmar y que se encuentra prohibida la publicidad engañosa. 2) Si la obra se encuentra en ejecución, tome nota del nombre, apellido, y [...]

Daños y Perjuicios

El inicio de acciones por daños y perjuicios derivados de obras de arquitectura e ingeniería, encabeza en estos momentos cuantitativamente los casos y cuestiones de Arquitectura Legal. Incumplimientos de contratos, cumplimientos defectuosos, vicios ocultos, fallas en los materiales, proyectos equivocados, violaciones a las normas de seguridad edilicia y vecinos que realizan obras clandestinas o ilegales, prenden la mecha de esta [...]

Denuncia de daño temido

Contraviniendo la tradición romana, y considerando que los intereses de los vecinos inmediatos a un edificio que amenazara ruina estaban garantizados por la vigilancia de la policía y por el poder concedido a las municipalidades de ordenar la reparación o demolición de los edificios ruinosos, Vélez Sarsfield legisla el artículo 1132 del Código Civil que establece que " el propietario [...]

El derecho y los materiales de construcción

... Básicamente la arquitectura no es sólo una cantidad de resultados acabados y construidos, sino un proceso estratificado de desarrollo a un nivel superior, en el que junto con la acción recíproca interna, se crean continuamente nuevas soluciones, nuevas formas, nuevos materiales de construcción y constantes cambios de ideas constructivas... Alvar Aalto La humanización de la Arquitectura. Probablemente la organización [...]

El libro del edificio

Fernández -que siempre existirá un Fernández- acaba de acceder a la propiedad, comprando su primer departamento. El inmueble es amplio, espacioso, bien ubicado y con finos detalles de terminación. No obstante ello, llega el día en que se cumple la ley del P.I.O.I. (Perversión Innata de los Objetos Inanimados). Este lunes los desagües pluviales han dejado de funcionar, los desagües [...]

El Libro de Obra

Por buenos motivos...   Muy de vez en cuando , un viejo e incomprendido instrumento jurídico se revaloriza y vuelve a surgir de sus cenizas. El reciente ejemplo de los fideicomisos, como legendaria herramienta romana, hoy rejuvenecida y aplicada a través de la ley 24.441, es uno de los mejores ejemplos de la veracidad de esta afirmación. En el caso [...]

El misterio del final de obra

¿Tiene su obra final de obra? ¿Necesita su obra final de obra? ¿Se puede ocupar una obra sin final de obra? ¿Se puede vender una obra sin final de obra? ¿Qué responsabilidades genera la falta de un final de obra? ¿Hay algún método para conseguirlo?. Trataremos de abordar hoy uno de los temas más abandonados y peor examinados de la [...]

Fallas en edificación

Responsabilidad Legal ¿Quién responde por fallas en edificación?. Es ésta sin dudas la pregunta más insistente y peor contestada en derecho de arquitectura y urbanismo. Intentaré responderla, adelantando que la respuesta no es simple. 1).- Nuestro sistema de responsabilidad se funda básicamente en la existencia de culpa, definida por el Código Civil en su artículo 512 como la ...omisión de [...]

Fideicomiso inmobiliario y contratos de arquitectura

Explicaciones para mi abuela   He quedado impresionado por la frase de Albert Einstein según la cual, sólo puede darse por comprendido un tema cuando uno es capaz de explicárselo a la abuela. Una misteriosa combinación de circunstancias ha permitido que relacionara esta idea con los fideicomisos inmobiliarios , que para bien o para mal, han llegado a nuestras vidas [...]

¿ FIRMÓ USTED COMO CONSTRUCTOR ?

Más Dios ha de permitir Que esto llegue a mejorar- Pero se ha de recordar Para hacer bien el trabajo, Que el fuego pa calentar Debe ir siempre por abajo. Martín Fierro Hemos sugerido y aconsejado durante más de tres décadas, no firmar como constructor, si en realidad no se está preparado o no se desea ejercer dicha función. Ello [...]

Fraudes en la Construcción

Genéricamente, el Código Penal de la Nación define en forma no taxativa a la estafa disponiendo en el artículo 172 que "será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier [...]

Las respuestas sobre dirección de obra

La suma de una prodigiosa partitura, excelentes músicos y los más afinados instrumentos no son suficientes para configurar una orquesta. Hará falta además, una experimentada batuta en manos de un buen director, sobre el que finalmente reposará la corona de laureles o la corona de flores. En las obras de Arquitectura e Ingeniería, esta batuta debe ser llevada por el [...]

Llave en Mano

El contrato que se me encomienda no es novedoso, pero tiene un toque de distinción con los "LLAVE EN MANO" que hasta ahora he realizado. Esta vez, estoy dispuesto a no repetir, a no copiar y mucho menos a no dejar de fundamentar jurídicamente todas y cada una de las cláusulas que deberé incorporar para resguardar los derechos de mi [...]

Los nuevos contratos de arquitectura

Réquiem para el Contrato Tipo Por su naturaleza, por su formación y por su carácter regulador de las relaciones humanas, el derecho va siempre retrasado en relación a las modalidades de trabajo, de los nuevos escenarios económicos y de las verdaderas urgencias de la gente. Los tiempos necesarios para hacer las leyes son más lentos que los tiempos para hacer [...]

Obra encomendada y no ejecutada

El artículo 1638 del Código Civil, establece que El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos de trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente, la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la [...]

Para construirte mejor

¿Quién responde por los materiales de construcción?   Primer Acto Época actual. Siglo XXI. Sala de audiencias de un Juzgado. La escena en penumbras, mientras se escuchan algunas voces...   - Yo no respondo, porque para eso contraté a un arquitecto. -Yo tampoco, porque sólo me ocupé del proyecto. -Esta obra no era por administración. Yo sólo me ocupaba de [...]

Pericias de arquitectura ¿Cómo, cuándo y para qué?

Por una deformación profesional, creada probablemente mientras realizamos nuestros estudios jurídicos, los abogados vinculamos los dictámenes periciales con la prueba pericial que se produce durante un proceso de conocimiento. Además, nuestra formación académica de corte individualista, difícilmente puede tolerar el hecho de que no estemos preparados científicamente para enfrentar temas que apriorísticamente consideramos de nuestra incumbencia. En este sentido resulta [...]

Recursos y acciones contra la sanciones injustas del GCBA

Cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, es decir, lo que antes llamábamos la "Municipalidad" sanciona injustamente a un profesional o a una obra, clausurando, inhabilitando en el uso de la firma, suspendiendo, multando, o aún aplicando penas que impliquen la imposibilidad definitiva de presentar planos para construir, instalar obras nuevas o demoler; aún queda una esperanza. En [...]

Responsabilidad civil por vicios de proyecto

¿Es el proyecto una obra? Con toda seguridad. Quien encomienda la confección de un proyecto ¿acuerda un contrato de locación de obra? La respuesta afirmativa también se impone. El régimen de vicios aparentes y ocultos del Código Civil: ¿resulta aplicable al proyecto? He aquí el tema cuya respuesta es dubitativa y que se tratará de analizar. Estoy absolutamente persuadido de [...]

Responsabilidad por ruina

¿Quién? ¿Hasta cuándo? ¿Por qué?... Tres preguntas eternas en el desarrollo de la comedia humana de las que sólo trataré de dar respuesta en materia de responsabilidad por ruina.   En 1968- hace más de un cuarto de siglo- la ley 17.711 introdujo una sustancial reforma en el régimen jurídico de la responsabilidad por ruina, sustituyendo el artículo 1646 del [...]

REVOCACIÓN DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN

El auge de la construcción ha desencadenado dos auges indeseados: el de los reclamos vecinales y el de la revocación de los permisos de edificación. Acostumbrados al gobierno por decreto, habiendo olvidado que el pueblo no gobierna, ni delibera, sino a través de sus representantes y conviviendo bajo la dura ley del corte, el escrache y el piquete, poco tiempo [...]

Seguridad e Higiene del Trabajo

(La vida, no siempre es justa) La consulta es aparentemente clara y de fácil respuesta. Se me pregunta si la responsabilidad final sobre la seguridad de obra debe recaer sobre el director de obra, sobre la empresa constructora o sobre las ART. El consultante, que es un importante portal dedicado a la Arquitectura y el Urbanismo, me informa que también [...]

Sobre derecho y pintura

Hablar de responsabilidad profesional en el marco de un Congreso de pinturas, revestimientos y técnicas de aplicaciones organizado por CEPRARA , parece una misión imposible, sólo destinada a escuchar mensajes extraños y a lo sumo aguafiestas. Es que no se entiende cómo la pintura, definida como un producto que se presenta en forma fluida o fluidificada y que es capaz [...]

Un balcón demasiado lejos

... A propósito de la tragedia de Pinamar... Me tomó de improviso. Sentí angustia y confusión. Esa misma noche y desde mi casa de verano a 70 kilómetros del epicentro de la tragedia, traté de contener la noticia desde mi conocimiento de la arquitectura legal. No pude, y es más, también decidí tirar al basurero, lo que había escrito sobre [...]

Vicios aparentes y ocultos en la locación de obra

El acto jurídico de recepción de obra produce efectos jurídicos de importancia respecto de los cuales existen precisas normas legisladas por el Código Civil de la Nación. Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad con lo estipulado (artículo 1647 bis, primer párrafo del Código Civil, agregado por [...]

Vivir con vicios ocultos

Maximiliano N. disfrutó casi cuatro meses su nuevo y elegante departamento. A pesar de su juventud comprendía plenamente el privilegio de vivir ahora a pocos metros de la universidad donde estudiaba. Luego llegó el invierno y la mudanza de los vecinos. El invierno le hizo saber que la calefacción no funcionaba correctamente y que la incorrección le levantaba sus pisos [...]