En tan sólo 5 meses , las variables que manejaban los vínculos técnicos y jurídicos entre comitentes y profesionales, van a dar un giro copernicano.

Nunca mas se volverán a repetir los conceptos hasta ahora establecidos, respecto de los actos de entrega de las obras, y los reclamos posteriores.

Del analisis del nuevo codigo civil y comercial, (para nosotros CCC), presto a entrar en vigencia, se desprende algo esencial, en este sutil juego de las diferencias.

Nos han bajado del olimpo en el que desarrollabamos nuestras actividades, guiados por el oraculo de delfos y las pitonisas de turno, y nos depositaron en el mismo anaquel junto a  los vendedores de autos usados y flojos de papeles,  todos x 2 pesos, saladitas y gitanerias varias.

Ya que  han igualado conceptualmente nuestras actividades, como si fueran

Generadoras y productoras de bienes de intercambio comercial, o sea mercancias inmobiliarias, con el agravante que la actuacion profesional en las actividades que originan los productos a comerciar, anulan toda exclusion a la responsabilidad.

Asi, a partir de ahora, nosotros debimos haber sabido, haber advertido, haber previsto, haber avisado, con todas las implicancias en la responsabilidad sobre la obra, que se establecen en esta experiencia Gourmet, denominada

MENU DE 3 PASOS, la carta del codigo civil y comercial que consiste en:

 

RECEPCION           provisoria y definitiva

PRINCIPAL              vicios ocultos a la 3/60

POSTRE                  ruina al estilo Noé (con todos en el arca)

RECEPCION DE LA OBRA

 

antes

bastaba con comprobar que no nos habian observado expresamente nada, que los compradores, comitentes, y su flia, habian llevado los sommiers y la play station, y que ya instalados los splits,  habian corrido como locos los medidores de luz y gas, con lo que habiamos quedado liberados de los vicios aparentes mostrando la posesión efectiva del inmueble, pero ocurre que:

ahora

si bien en 747 dice que:

“cualquiera de las partes puede requerir la inspeccion de la cosas en el acto de su entrega” y

“la recepcion de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligacion de saneamiento secc 4, cap 9, tit II, Libro 3ro.”

en 1272, Plazos de Garantia, dice

“si se conviene o es de uso un plazo de garantia para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepcion se considera provisional y no hace presumir su aceptacion”

Esto implica que toda obra, razonablemente requiere un periodo tal que permita la verificacion en el uso de todas las partes, sistemas, instalaciones. 

De tal forma, la recepcion podria quedar provisional durante todo el tiempo que de modo usual sea necesario para verificar la obra, por ejemplo un año.

 

VICIOS OCULTOS

antes

El plazo de denuncia de los vicios ocultos de un inmueble era de 60 dias corridos desde su descubrimiento, con lo cual, nuestro trabajo era comprobar que, en realidad, hacia por lo menos 60 y 1/2 dias que habian aparecido.

 

ahora,

en 1054, el adquirente

(y acà esta el cambio de concepto),

“tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta dias de haberse manifestado.  si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo  se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo,”

“el incumplimiento de esta carga (el plazo de 60 dias), extingue la responsabilidad por defectos ocultos, EXCEPTO QUE EL ENAJENANTE HAYA CONOCIDO O DEBIDO CONOCER LA EXISTENCIA DE LOS DEFECTOS”

(o sea, ningun arquitecto, ingeniero, tecnico o especialista en el tema tendrá dispensa alguna ante este cambio. Y tampoco los comercializadores, que hacen de èsta su actividad habitual) 

Y ademas en “caducidad de la garantia por defectos ocultos, la responsabilidad por defectos ocultos caduca:

“Si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió.”

Esto implica que el plazo de 60 dias, no se aplica a los profesionales de la construccion en sus tareas especificas, pudiendose extender a todo el nuevo plazo de 3 años que el ccc impone.

Nuevamente aqui, y en el caso que la recepcion provisoria se hubiera transformado en definitiva, empiezan a contarse los plazos de 3 años, dato enteramente nuevo, ya que los 60 dias citados no serian aplicables a los especialistas.

 

RUINA

antes

El Constructor respondia por la ruina de obra, por un plazo de diez años, por lo cual todos los seres vivientes evitaban firmar como tal, ensayando las piruetas del Cirque du Soleil y el escapismo a lo Houdini.

ahora, en 1274

“Extension de la responsabilidad por ruina o impropia para su destino.  la responsabilidad se extiende concurrentemente:”

“A toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesion habitual”

“A toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una mision semejante a la de un contratista”

“Segun la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcciòn referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes”

Quienes entran en este grupo?

Desarrollistas, empresarios, fiduciarios, apoderados, asesores de proyecto, proyectistas, directores, contratistas, subcontratistas,

Con lo cual,  a todos los intervinientes en el planeamiento, diseño, desarrollo, construccion, comercializacion y asesoramiento de una obra, se los considera partes de un engranaje, de un todo destinado a crear los objetos producidos con un fin ultimo, que es la comercializacion de los mismos.

Y CUANDO PRESCRIBEN?

En el art. 2564, aclara que el plazo de prescripción es de un año para

  1. El reclamo por vicios redhibitorios y
  2. El reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. EL PLAZO SE CUENTA DESDE QUE SE PRODUJO LA RUINA

O sea que, sumado a la extension de plazos de los vicios ocultos a 3 años y la inclusion de todos los actores principales y de reparto en el caso de ruina, se suma una año mas para el reclamo de los mismos, que si bien ya existía en el caso de èsta, ahora se incorporan los vicios redhibitorios, algo asi como los primos elegantes de los vicios ocultos.

MOZO, LA CUENTA POR FAVOR

El Codigo Civil y Comercial, presto a entrar en acción, en lo que respecta a las obras, pareciera ser intervenido por la ira de algún comprador despechado, sin haber escuchado a las cámaras, colegios y consejos profesionales.

Amplia los plazos de reclamos, posibilita la entrega de obras aun sin contar con la recepcion conforme de las mismas, extiende a 3 años los reclamos por vicios ocultos y aun mas, si los intervinientes fueron (como nosotros) especialistas en el tema.

Trae por 1ra. vez al estrado en caso de reclamos, a las sociedades constructoras, emprendedoras, desarrollistas, y también a sus asesores, que estaban escudados tras el mascaron de proa del director de obra.

La enorme cantidad de obras ejecutadas en la ultima década, con colegas arquitectos e ingenieros en su rol de profesionales y/o empresarios, se verà afectada ineludiblemente por la ampliación de los plazos de reclamos.

Enlazados en la responsabilidad comercial del producto-inmueble, quedaran involucrados en los casos de reclamos por ruina (también la ruina funcional), todos los actores de los desarrollos inmobiliarios, sus comercializadores y también sus asesores, contratistas y subcontratistas.

Ultima bola, ultimo pase, como dicen en el Casino. Hay que pensar algo. Y pronto. En eso estamos. Desde hace dos años. Cuando nadie pensaba que esto sucedería. Nadie. Algo asi como la parábola equívocamente adjudicada a Bertolt Brecht.

 

Por el Arq. Marcelo Almuina