El auge de la construcción ha desencadenado dos auges indeseados: el de los reclamos vecinales y el de la revocación de los permisos de edificación.

Acostumbrados al gobierno por decreto, habiendo olvidado que el pueblo no gobierna, ni delibera, sino a través de sus representantes y conviviendo bajo la dura ley del corte, el escrache y el piquete, poco tiempo queda para analizar el derecho constitucional a proyectar, construir y disfrutar de la propiedad privada.

Señalo algunas ideas y principios que pueden ayudar a clarificar el tema:

 

•  El interés público es superior al interés privado: Naturalmente; sólo que su satisfacción está a cargo del Estado y no del particular.

•  Permisos de edificación: A pesar de desfigurarlos a través de algunas piruetas lingüísticas (registración, visación, convalidación, etc.) subsisten, y son competencia de la policía de la edificación, con sus correspondientes responsabilidades.

•  Competencia y capacidad: En Derecho Administrativo la competencia es la excepción y no la regla como en el Derecho Civil. El Poder sólo puede hacer aquello a que la ley lo habilita y no más, bajo apercibimiento de nulidad de sus actos.

•  Facultades regladas y discrecionales: Aún si el órgano emisor es competente, resta saber si actuó o no conforme facultades regladas (Por ejemplo: Código de Edificación).Contrariar o desconocer esas facultades, también nulifica sus actos.

•  Permisos definitivos y precarios : Todo permiso de obra es definitivo, salvo que haya sido otorgado válidamente a titulo precario. Esta es la diferencia fundamental entre las permisos de obra privada y los permisos de ocupación del espacio público.

•  Los permisos otorgados en forma regular no pueden ser revocados en sede administrativa: Un acto administrativo como el permiso, goza de estabilidad y presunción de legitimidad. Si otorgó algún derecho subjetivo (Por ejemplo el de construir) sólo puede ser revocado por razones de ilegitimidad, en sede judicial.

•  Los actos administrativos, no pueden ser retroactivos : La Ley , solo admite la retroactividad, cuando el nuevo acto ha sido dictado en remplazo de uno anterior y beneficia al administrado.

•  Un acto administrativo puede ser revocado por razones de oportunidad y mérito : Es cierto, pero según la ley, con la correspondiente indemnización y según doctrina científica calificada (Gordillo), solo luego que una ley establezca la utilidad pública y la correspondiente expropiación del bien o parte del bien (por ejemplo su espacio de aéreo).

•  Utilizar los recursos administrativos : No puede accederse a la vía judicial contenciosa, sin haberse agotado previamente la instancia administrativa. Por ello es sumamente importante, no dejar vencer los plazos de los recursos de reconsideración y jerárquico, que surgen de las leyes de procedimiento administrativo nacional, provincial y municipal.

•  Confiar en la justicia : El derecho suele vengarse de quienes lo atropellan. Aquí hay que recordar, que la justicia es lenta, costosa y sacrificada, pero que inexorablemente llega y logra reestablecer el daño causado, devolviendo cuanto menos la dignidad.

 

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.